Minden, amit az elővásárlási és a haszonélvezeti jogról tudni kell
Aktuális blogbejegyzésünkben két olyan szabályról összegezzük a tudnivalókat, amik komoly feszültségforrást jelenthetnek az adásvétel során. Mind az elővásárlási, mind a haszonélvezeti jog különleges helyzetet teremt az adásvétel során, így érdemes tisztában lenni a jelentésükkel, akár eladóként, akár vevőként veszünk részt az adásvételi folyamatban.
Az elővásárlási jog
Az elővásárlási jog lényege röviden, hogy a jogosult ugyanolyan feltételekkel megveheti az ingatlant, mint a potenciális vevőjelölt. Ha vevőként olyan ingatlannal találkozunk, amelyen elővásárlási jog van, akkor számunkra az azt jelenti, hogy az elővásárlás jogosultja – ugyanolyan feltételekkel- akár előttünk megvásárolhatja az ingatlant.
Honnan lehet tudni, ha egy ingatlanon elővásárlási jog van? A tulajdoni lap III. része adhat erről információt, de fontos tudni, hogy az elővásárlási jog nem minden esetben szerepel a tulajdoni lapon. Az osztatlan közös tulajdon esetén az elővásárlási jog minden esetben megilleti a tulajdonosokat, társasházak esetében pedig az alapító okirat adhat a tulajdonosok számára elővásárlási jogot.
Mikor szokott a gyakorlatban elővásárlási jog felmerülni?
Egy tipikus példa erre a társasházi garázsbeállók adásvétele, amikor a teljes garázs, így a benne található összes beálló egy helyrajzi számon szerepel. De ingatlanokra is lehet elővásárlási jogot alapítani, melyet a társasházi alapító okiratban rögzítenek előzetesen.
Hogyan kell értesíteni az elővásárlásra jogosultakat?
A vételi ajánlatot elküldik a jogosultaknak, így értesítve őket a vételi szándékról. Érdemes legalább 15 napot adni a jogosultaknak arra, hogy vételi szándékukat jelezzék. A vételi ajánlat közlésének általános módja, hogy az eladó a vételi ajánlatot tértivevényes levéllel megküldi a jogosult/ak részére.
Közöltnek lehet tekinteni a vételi ajánlatot akkor is, ha a tértivevény szerint a címzett a küldeményt a postán nem vette át vagy a levél átvételét megtagadta. Nem tekinthető azonban közöltnek a vételi ajánlat, ha a címzett a megadott címről ismeretlen helyre költözött vagy a címen ismeretlen.
Nagyobb számú jogosulti körben a tulajdonostársak hirdetményi úton, azaz a társasház hirdetőtábláján történő kiértesítésével szerezhetnek tudomást arról, hogy adott esetben az elővásárlási jogosultságukkal élhetnek.
Általános esetben akkor tekinthető úgy, hogy a jogosult nem óhajt élni az elővásárlási jogával, ha a tértivevény tanúsága szerint a vételi ajánlat közlése óta legalább 15 nap eltelt. Ez az időintervallum egyes speciális esetekben ennél hosszabb. Például, ha az elővásárlásra jogosult önkormányzat vagy állami szerv, 30-60 napos közlési időközt is megkövetelhet a földhivatal.
Eltekinthet a földhivatal a vételi ajánlat közlésének igazolásától, ha az akadályba ütközik, illetve számottevő késedelemmel járna. Ilyen körülmények lehetnek, ha a tulajdonostárs lakóhelye ismeretlen, esetleg külföldön tartózkodik vagy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonostárs meghalt és a hagyatéki eljárás még folyamatban van.
Haszonélvezeti jog
A haszonélvezeti jog szerződéssel vagy jogszabály rendelkezése folytán (pl. özvegyi jog) jöhet létre. A haszonélvezeti jog alapítása szerződés útján történhet ellenérték fejében vagy ingyenesen is. Ingatlan esetén a haszonélvezeti jogot be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba, így az ingatlan tulajdoni lapján is megjelenik.
A haszonélvezeti jog ideiglenesen jogot biztosít arra, hogy egy személy egy másvalaki tulajdonát (például ingatlanát) használja. A használat nem terjed ki a tulajdonnal való rendelkezésre, tehát például a haszonélvező nem adhatja el az ingatlant, azonban például az ingatlannal kapcsolatos terheket - a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével - a haszonélvező viseli és a haszonélvezőt terhelik az ingatlan használatával kapcsolatos kötelezettségek is.
Eladható-e olyan ingatlan, ami haszonélvezeti joggal terhelt?
Jellemzőn igen, ha nincs bejegyezve elidegenítési és terhelési tilalom az ingatlanra. A tulajdonos akár a haszonélvező tudta nélkül eladhatja az ingatlant, de a haszonélvező haszonélvezeti joga ebben az esetben is megmarad, és az új tulajdonossal szemben is élvezheti azt- tehát számolni kell azzal, hogy a haszonélvező használhatja, birtokolhatja azt.
Mikor szűnik meg a haszonélvezeti jog?
A haszonélvezeti jog megváltása vonatkozhat határozott és határozatlan időtartamra is. Határozott időtartam esetén a haszonélvezeti jog az idő leteltével egyszerűen megszűnik. Határozatlan idejű haszonélvezeti jog esetén pedig megszűnik a haszonélvezeti jog, ha a haszonélvező elhalálozik, ha a haszonélvező lesz a tulajdonos, illetve, ha a haszonélvezet tárgya elpusztul.