Érezhető nyomott hagyott a terézvárosi Airbnb tiltás a befektetői keresleten

Mit keresnek ma a befektetők a fővárosi ingatlanpiacon?

Erősödő befektetői aktivitásra számítanak a Duna House szakértői az idei év folytatásaként 2025-ben is. A pénzügyi forrás és a vevői bizalom adott, azonban a rövidtávú lakáskiadás terézvárosi tiltása és az esetleges országos szabályozása már érezteti hatását a befektetői körben népszerű kerületek listáján, hosszú távon pedig nagy eséllyel, jelentősen át is formálhatja majd a fővárosi befektetők választásait.

A 2022-es év során tapasztalt, kiemelkedő befektetői jelenlétnél is erősebb aktivitás várható 2025-ben a Duna House szakértői szerint. A csökkenő állampapírhozamok következtében már idén is egyre többen nyargaltak vissza az ingatlanpiacra, a jövő év elejére várható, állampapírokból származó kamatkifizetések és a lejáró állampapírok pedig akár 1 000 milliárd forint plusz tőkét jelenthetnek a szegmens számára, ami jelentősen erősítheti a befektetői kedvet a fővárosban. A rövidtávú lakáskiadás korlátozása, tiltása, valamint az ingatlanközvetítő vevői keresletre és Budapest legnépszerűbb kerületeire irányuló felmérése szerint azonban a befektetői kör által preferált lokációk terén is számottevő változások várhatóak.

A 2022-es év ingatlanpiaca ideális terepet nyújtott országos tekintetben, de kiemelten a fővárosi területen befektetők számára. A Duna House Barométer adatai alapján átlagosan 45%-os mértékben voltak jelen a nem saját célra vásárló ügyfelek a tranzakciók vevői oldalán. Ezt követően a 2023-as év mind az otthonteremtési céllal szerződők, mind a befektetők körében enyhe aktivitással telt, az éves átlag a fővárosban 36%-ra mérséklődött. 2024-ben megérkezett a várt ingatlanpiaci fordulat, a csökkenő kamatpálya és a megújuló állami támogatások fellendítették a vásárlási kedvet a saját lakásra vágyók körében, az inflációkövető állampapír csökkenő hozamai pedig ismét az ingatlanpiac felé terelték a befektetőket. A Duna House adatai szerint az idei évben májusban volt a legerősebb a befektetői jelenlét, az ingatlanközvetítő segítségével zárult fővárosi adásvételek 39%-a nem saját használatra vásárolt lakásra köttetett. 

A 2024-es évben a Duna House közreműködésével értékesített, fővárosi lakások harmadánál jelölték meg a befektetési célú vásárlási motivációt az ügyfelek, de ez a szám tartalmazza azon tranzakciókat is, amelyeket gyermekük későbbi lakhatása céljából kötöttek a szülők. A tranzakciós adatok alapján a befektetői kör számára Erzsébetváros (14%), Józsefváros (11%) és Terézváros (10%) mellett előnyben részesített terület volt még Újbuda, a XIII. kerület, valamint Zugló is, a befektetők 8-8%-a választott ezen kerületek kínálatából, míg például Budafok-Tétényt vagy Rákosmentét alig, Soroksárt pedig szinte egyetlen befektető sem preferálta.

„A legfrissebb, szeptemberi érdeklődési adatok szerint ugyanis új kedvence lett a fővárosi ingatlant kereső ügyfeleknek. 19,8%-os népszerűséggel átvette Angyalföld és Újbuda vezető szerepét a II. kerület, a befektetők körében gyakorta választott belvárosi kerületek – Erzsébetváros (14,9%) és Terézváros (14%) – pedig ezúttal a hatodik, illetve a hetedik helyre csúsztak vissza. A jövő nagy kérdése, hogy a rövidtávú kiadásból hasznot húzó iparágak (éttermek, szolgáltatók) mennyire fogják a kerületet elkerülni, és mennyire jelentős adóbevételektől fog az önkormányzat emiatt elesni, ami akár az ingatlanok nem kívánt további leértékelődéséhez is vezethet a kerületben.” – tette hozzá a szakértő.

Fontos kiemelni, hogy a befektetői jelenlét enyhüléséről nincs szó, hiszen az első őszi hónapban 34%-os arányban a befektetési célú vásárlások domináltak a fővárosban, azonban az egyértelműen érezhető, hogy a befektetői kör számára vonzó, rövidtávú lakáskiadás 2026-os megszűnése, esetleges országos szintű szabályozása elkezdte formálni a keresletet a nem saját célra vásárló ügyfelek esetében.

2017 januárjától vizsgálva az adatokat megállapítható, hogy az Erzsébetváros és Terézváros iránti érdeklődés mélypontja a járványidőszak idején, 2021 májusában volt, amikor az összes, fővárosi kerületekben kereső ügyfél mindössze 9,6-9,9%-a jelölte meg preferált területként a VI. és a VII. kerületet az ingatlanvásárlás során. A csúcsot 2022 októbere jelentette, ekkor a vevők 21,6-22,5%-a tette le a voksát a belvárosi kerületek mellett a Duna House adatai szerint. A belvárosi területek iránti érdeklődés enyhülése az Airbnb-szavazás kapcsán egyértelműen tetten érhető, hiszen a 2024 júliusában mért 16,6-17,3%-os népszerűség átlagosan 2,5%-kal csökkent a rövidtávú lakáskiadással leginkább érintett két kerület esetében.