Budapesti lakásárból új családi ház: sokan nem számolnak a lehetőséggel

A budapesti használt téglalakások átlagára 2026 első negyedévében 76 millió forint volt. Ugyanezért az összegért a külső pesti kerületekben vagy az agglomerációban telekkel együtt felépíthető egy 90–110 négyzetméteres, korszerű könnyűszerkezetes családi ház. A Duna House friss elemzése rávilágít, hogy a lakásvásárlók jelentős része nem a tőke hiánya miatt mond le a kertes házakról. Sokkal inkább az elmúlt években rögzült megszokás irányítja a döntésüket, miszerint családi házat vásárolni megfizethetetlen, így a keresési folyamatban fel sem merül a családi házak lehetősége.

A budapesti használt téglalakások átlagos négyzetméterára 2026 első két hónapjában elérte az 1,37 millió forintot. A külső pesti kerületekben átlagosan 1,28 millió, a belvárosban 1,46 millió, a budai oldalon pedig 1,62 millió forint körül alakul a négyzetméterár. A panelpiac drágulása miatt a XIII. és a XI. kerületben már 1,3–1,4 millió forintos négyzetméteráron kelnek el a lakások.

Egy 90–110 négyzetméteres új építésű, könnyűszerkezetes családi ház telekkel együtt jellemzően 70–80 millió forintos összköltséggel megvalósítható az agglomerációban. Ez az összeg megegyezik egy 55–60 négyzetméteres pesti használt téglalakás vagy egy frekventáltabb panellakás árával.

A kalkuláció alapja egyszerű: egy kulcsrakész, hőszivattyús könnyűszerkezetes ház nettó építési költsége 2026 elején 450–600 ezer forint/négyzetméter, így egy 100 négyzetméteres ház felépítése 45–60 millió forintba kerül. Az agglomeráció érintett településein (Vecsés, Maglód, Üllő, Dunaharaszti) jellemzően 20–25 millió forint közötti összegből vásárolható közművesített építési telek. Ez a két tétel együtt 70–85 millió forintos összköltséget jelent, ami pontosan megegyezik a fővárosi használt lakáspiacon mozgók költségvetésével. Budapest külső kerületeiben az új ház összköltsége a telekárak függvényében 80–100 millió forint között alakul.

Az új építésű házak mellett szól az alacsonyabb rezsi és a dokumentált műszaki állapot. Egy modern könnyűszerkezetes ház éves fenntartási költsége 30–50 százalékkal alacsonyabb egy régi lakásénál, a hőszivattyús rendszer pedig télen és nyáron is biztosítja a megfelelő belső klímát. Ezzel szemben a használt lakásoknál a vételáron felül gyakran a vételár 30–50 százalékát elérő felújítási költséggel is számolni kell.

A „lakásból házba” költözés finanszírozása a meglévő ingatlan eladására épül. A pesti lakás értékesítéséből származó összeg fedezi a telek árát és az építkezés nagy részét, a fennmaradó rész pedig piaci vagy támogatott hitellel (például CSOK Plusz) egészíthető ki. Mivel a könnyűszerkezetes házak kivitelezési ideje mindössze 6–9 hónap, a folyamat jól tervezhető.

Ráadásul a váltást tervező vásárlók dolgát az is könnyíti, hogy a meglévő lakás eladása és az új ház felépítése egyetlen folyamatban kezelhető: a lakásértékesítési megbízás a hálózatnál összekapcsolható a kivitelezési partner kiválasztásával és a teljes pénzügyi lebonyolítással.