Az átlagnál drágább ingatlanokból többet adnak el, a prémium forgalma viszont nem nőtt

A hazai ingatlanpiacon idén visszafogott a kereslet, a forgalom pedig csökkent, az átlagnál drágább ingatlanok piaca azonban másképp alakul. A Duna House elemzése szerint az adásvételek száma éves összevetésben mintegy 7 százalékkal esett, a 100 millió forint feletti ingatlanoké viszont 18 százalékkal nőtt, és részesedésük 8-ról 10 százalék fölé emelkedett. A növekedés ugyanakkor nem a prémiumban keletkezik: a 300 millió forint feletti, valódi prémium ingatlanok forgalma nem bővült, a legdrágább kategóriában pedig csökkent.

A drágulás átrendezte, mit tekintünk drágának. A Duna House értékesítéseiben a medián eladási ár idén az első félévben 50 millió forint körül volt, egy éve még 42 millió. Ehhez mérten a 100 millió forintos ár nem a prémiumot jelöli, hanem nagyjából a piac felső tizedét - ezt nevezzük átlag feletti árú sávnak. Prémiumról érdemben 300 millió forint felett van értelme beszélni, és ez a szűk felső szegmens külön logika szerint működik.

Az átlag feletti árú ingatlanok forgalmának bővülése mögött két dolog áll. Egyrészt a valós kereslet, ugyanis a felső-középosztály továbbra is aktív az ingatlanpiacon. Másrészt egy technikai hatás: ahogy az árszint egészében feljebb tolódott, egyre több adásvétel lépi át a 100 millió forintos határt. A tényleges prémium, a 300 millió forint feletti kör ezzel szemben nem nőtt az elmúlt fél évben.

„Az Otthon Start a plafonja, vagyis lakásnál 100, családi háznál 150 millió forint alatt élénkítette a keresletet, és ezzel az egész árszintet feljebb húzta. A támogatott hitel tehát nem elviszi a keresletet a drágább ingatlanoktól, hanem a küszöb alatt hat, és így a drágulás közvetve egyre több ügyletet emel a 100 milliós határ fölé. A prémiumot viszont nem a hitel, hanem a saját erős, jellemzően nagyobb ingatlanba lépő vásárló mozgatja."

Az átlag feletti árú ingatlanok finanszírozása is eltér a piac zömétől. Mivel a 100 millió forint feletti lakások és a 150 millió feletti egylakásos lakóingatlanok kívül esnek az Otthon Start plafonján, itt a vásárlók saját erőből vagy azt piaci kamatozású hitellel kiegészítve finanszírozzák a vásárlást. „Ebben a körben a hitel sokszor kiegészítő szerepet tölt be, nem közvetlenül az ügylet mozgatórugója" – mondta Fülöp Krisztián, a Credipass magyarországi vezetője. „Ebben a szegmensben a piaci jelzáloghitel nem feltétlenül a vásárlás előfeltétele, hanem a finanszírozás optimalizálásának egyik eszköze. A magasabb önerő miatt a hitelkamatok változása jellemzően kisebb hatással van a tranzakciók megvalósulására, mint a támogatott hitelre építő vevők esetében.”

Földrajzilag az átlag feletti árú ingatlanok piaca erősen koncentrált: az adásvételek négyötöde Budapesten és Pest megyében köt ki. Tavalyhoz képest viszont a főváros részesedése csökkent, Pest megyéé nőtt – a kereslet egyre inkább az agglomeráció felé mozdul, ahol Érd a legerősebb budapesti kerületekkel azonos számú ügyletet hozott. Vidéken Debrecen és Pécs emelkedik ki.

A legfelső szegmens a prémium- és luxusingatlanokkal másképp működik, mint a tömegpiac. „A 300 millió forint feletti körben minden ingatlan egyedi, ezért minden ügylet más. Itt nem tömegpiacról van szó, hanem arról, hogy a megfelelő vevőt és a megfelelő ingatlant összehozzuk" – mondta Viola Tamás, a Duna House Prime üzletágának vezetője. „Az árazás már önmagában is szakértői feladat. Ezeknél az ingatlanoknál nincs két egyforma, a reális ár megállapítása komoly tapasztalatot igényel. A rosszul belőtt ár pedig plusz hónapokat jelent az értékesítésben."