78 százalékos alkuarány: A vevők visszavették az irányítást a lakáspiacon

A 2025-ös év látványos élénkülése és az árak emelkedése után a 2026-os esztendő a stabilizáció és a megfontoltabb vevői magatartás jegyében kezdődött a hazai ingatlanpiacon. Bár az adásvételek többsége továbbra is alkuval zárul, a licithelyzetek nem tűntek el, csupán átalakultak: a vevők ma már célzottan a kiemelkedő minőségű vagy egyedi adottságú ingatlanokért készek a kért ár felett fizetni.

A Duna House friss tranzakciós adatai alapján 2026 januárjában tízből közel nyolc vevőnek, azaz az ügyfelek 78%-ának sikerült az irányárnál olcsóbban vásárolnia. Ez emelkedést jelent a 2025-ös év eleji 74%-hoz képest. Ezzel párhuzamosan a licitálók aránya kismértékben csökkent, a tavalyi 6,2% után idén januárban az ügyletek 5,8%-ában fizettek többet a kért árnál.

„A piac beárazta a korábbi drágulást – például a pesti panellakásoknál már az 1 millió forintos négyzetméterár az alap –, így a vásárlók ma már szigorúbban vizsgálják az ár-érték arányt. Az alku lehetősége ott nyílt meg újra, ahol a kínálat nagyobb. A licit jellemzően már csak a jó állapotú, azonnal költözhető ingatlanoknál jelenik meg.”

Regionális trendek: Buda tartja az árat, vidéken aktívabb az alku

A régiókat tekintve jelentős különbségek mutatkoznak az alkudozási kedvben:

• Főváros (Pest és Buda): Budán a tulajdonosok továbbra is magabiztosak, az alku mértéke itt a legalacsonyabb, átlagosan, az összes ingatlantípust véve mindössze 3,4%. Ezzel szemben a pesti oldalon a vevők bátrabbak, az alku mértéke itt átlagosan 4,8%.
• Vidéki piac: Országos szinten a vidéki tranzakcióknál nagyobb a mozgástér, az alku átlagos mértéke közelíti a 7%-ot. Kelet-Magyarországon (így Miskolcon és Debrecenben) az alku 4–8% között mozog. Nyugat-Magyarországon, főként Győr környékén a jó állapotú tégla lakásoknál minimális az alku, de a házak esetében gyakori a 10% feletti engedmény is.

Nagyvárosi körkép: Pécsen a vevők diktálnak

A vizsgált városok közül Pécs mutatja az egyik legstabilabb alkuszintet: mind 2025, mind 2026 januárjában az ügyletek elsöprő többsége, idén januárban 88%-a alkuval zárult. Pécsen a vevők továbbra is magabiztosak: a panelek esetében nem ritka a 10% feletti árengedmény sem – egy Nagy Imre úti lakásnál például közel 13%-ot (39 millióról 34 millióra) sikerült alkudnia a vásárlónak.

Debrecenben és Szegeden a piac kiegyensúlyozottabb, az alku mértéke tartósan 4-5% között mozog. Győrben a tégla lakások esetében a tulajdonosok továbbra is tartják az árakat, a vevőknek be kell érniük minimális, 1-2%-os engedménnyel, ami a nyugat-magyarországi központ töretlen népszerűségét jelzi.

Ingatlantípusok: A házaknál lehet a legtöbbet fogni

A tranzakciós adatok alapján az ingatlantípusok szerinti megoszlás a következő:

• Panel lakás: Itt a legszűkebb a mozgástér, Budapesten sokszor csak 1-3%, vidéken is maximum 4%, mely alól a pécsi tranzakcióknál láttunk kivételeket. A kereslet továbbra is erős e típus iránt az alacsonyabb fenntartási költségek miatt.
• Tégla lakás: A belvárosi, jó állapotú lakásoknál a licit még mindig jelen van, de a felújítandó ingatlanoknál a vevők már 5-8%-os árengedményt is ki tudnak harcolni.
• Házak: Ebben a szegmensben a legnagyobb a szórás. Míg az agglomerációban a modern házakért licitálnak, a vidéki, korszerűtlen családi házaknál a 10-15%-os alku sem ritka. A legkiugróbb példa egy kiskunfélegyházi ingatlan, ahol a vevő több mint 25%-ot alkudott az árból.

„Az alkupozíciókat tekintve az ingatlanpiac jelenleg a vevőknek kedvez” – összegezte Szegő Péter. „A vevők nem mennek bele mindenáron licitversenybe, az eladók pedig reálisabb árazással próbálják megnyerni a vásárlókat. A licit továbbra is a piac „fűszere” marad ott, ahol a kínálat nem tudja követni a minőségi elvárásokat.”